Zeg eens NEE!

Scheidend bestuursvoorzitter van de BAM verwoordt wat veel aannemers in Nederland denken. “Schraalhans is keukenmeester”. In nieuwe contractvormen zoals Design & Build, eventueel aangevuld met onderhoud en financiering lopen de aannemers steeds meer risico’s. Deze risico’s moet je als opdrachtnemende partij incalculeren. Maar onder druk van de markt wordt er nog steeds met vlijmscherpe prijzen ingeschreven. Dus tegenvallers leiden tot drama’s bij bouwbedrijven, tot aan faillissementen toe.De remedie: Niet inschrijven met te lage prijzen.

Maar zo eenvoudig ligt het niet. Er is ook een andere kant aan dit verhaal.

Opdrachtgevers die met innovatieve contracten projecten op de markt zetten, hebben namelijk niet de intentie om een zo laag mogelijke prijs te krijgen. Veelal zoeken zij naar de beste prijs voor de gevraagde prestaties en kwaliteit en een breder perspectief dan alleen de bouw zelf. Zij hopen met contracten waarin ontwerp, realisatie, onderhoud en gebruik zijn opgenomen een optimalisatie op al deze aspecten te bereiken. Dat niet iedere opdrachtgever goed in staat is om deze vraag op een goede manier op de markt te zetten, kan ik mij voorstellen. Er valt nog veel te leren, blijkt uit de resultaten van de eerste voorzichtige én gedurfde pogingen.
Toch is er veel te zeggen voor deze manier van het optimaal benutten van de kennis van de markt in de breedte van vastgoedontwikkeling en beheer.

De aannemer

Een groot probleem zit bij de aannemers. Aannemers kunnen namelijk geen NEE zeggen. In ieder geval niet tegen opdrachtgevers. Niet tijdens aanbestedingen en niet tijdens de ontwerp- en bouwfase zelf. Aanpassingen in het ontwerp, extra wensen, wijzigingen, zodra de opdrachtgever een beetje druk uitoefent, gaat de molen bij de aannemer toch weer draaien. Met als gevolg discussie over de kwaliteit, die onder tijdsdruk niet gehaald wordt, de latere oplevering en de kosten er mee gemoeid zijn. Allerlei risico’s die voorheen in UAV contracten bij de opdrachtgever werden neergelegd, blijven in de nieuwe contractvormen op het bord van de aannemer liggen. Risico’s die onder de marktdruk niet zijn afgetikt in de aanneemsom. En dat doet zeer in de portemonnee van de aannemer.

De opdrachtgever

Maar het doet ook zeer bij de opdrachtgever. Natuurlijk is een lage aanneemsom goed voor de investeringskosten, maar opdrachtgevers kunnen zich klaarmaken voor een flinke strijd. Een boeteclausule is een mooie stok achter de deur, maar als je rekent op een nieuw kantoorpand en het blijkt niet op tijd af te zijn, heb je wel een behoorlijk probleem. De boeteclausule dekt niet de imagoschade, de onrust, de onvrede en de verloren uren.
Ook als opdrachtgever heb je er dus belang bij dat de aannemer met een reële aanbieding kan komen en de risico’s op een redelijke wijze kan afdekken. Opdrachtgevers moeten dus ook NEE leren zeggen, indien een aanbieding te laag is en risico’s onvoldoende zijn benoemd en afgedicht.

Het patroon doorbreken

Zolang er prijsduikers op de markt actief zijn en er opdrachtgevers zijn die met hen in zee blijven gaan, blijft de huidige situatie in stand en zullen we moeten accepteren dat de samenwerkingspotentie in Design, Build en Maintain contracten grotendeels onbenut blijft.
Laten we voorkomen dat partijen het hoofd in de strop stoppen en het wachten is tot deze wordt aangehaald. Bijvoorbeeld door budgetgericht te bouwen, waarbij het budget in de TCO benadering vastligt en de aannemer waarde toevoegt in bouwsnelheid, kwaliteit en flexibiliteit. Waarbij risico’s worden gedragen door degene die deze het best kan managen. En waar EMVI criteria gehanteerd worden die echt bijdragen aan de doelstelling van de klant, in plaats van een selectiemethode die nergens meer een onderscheidend vermogen laten zien.

Ik ken opdrachtgevers en aannemers die dit met succes hebben aangedurfd. Wie pakt deze uitdaging ook op?